房贷期限选多久？10 年 / 20 年 / 30 年利息差多少

「房贷期限选多久」直接影响你的月供压力和总利息。以贷款 100 万元、年利率 3%、等额本息 为例：

10 年：月供约 9,656 元，总利息约 15.9 万。

20 年：月供约 5,546 元，总利息约 33.1 万。

30 年：月供约 4,216 元，总利息约 51.8 万。

40 年：月供约 3,580 元，总利息约 71.8 万。

规律是：期限越长，月供越低，但总利息越高，而且利息增长不是线性的——从 10 年到 20 年，月供降了约 4,100 元、利息多约 17 万；从 30 年到 40 年，月供只降约 636 元、利息却多约 20 万。这说明期限拉长到后期，降月供的边际收益递减，而利息成本继续攀升。

所以选择逻辑是：期限匹配你的还款能力周期。收入稳定、追求低成本，选 10–20 年；收入处于上升期、需要现金流缓冲，选 30 年；现金流紧张且预期未来收入增长，可用 40 年过渡，但一定要配合 提前还款 预案。

对于打算提前还款的人，选长期限 + 早还款 往往比直接选短期限更灵活——既保留了低月供的安全垫，又能通过提前还款节省利息。用 商业贷款计算器 切换期限对比，用 提前还贷计算器 测算提前还款效果。详见 贷款年限与月供的关系。