房贷期限 30 年延长到 40 年：月供降多少、利息多付多少

2026 年 8 月 28 日，中国人民银行、国家金融监督管理总局印发《个人住房贷款管理办法（试行）》，明确个人住房贷款最长期限由 30 年延长至 40 年。注意：40 年是上限而非标准，具体年限由借款人与银行协商、银行按信用与还款能力审批。

先看月供变化。以贷款 100 万元、年利率 3%、等额本息 测算：30 年月供约 4,216 元，40 年月供约 3,580 元，每月少还约 636 元，一年约省 7,632 元现金流。

再看利息成本。同样条件下，30 年总利息约 51.8 万元，40 年约 71.8 万元，多付约 20 万元。本质上这是「用时间换现金流」——降低当期压力，增加长期资金成本。

所以 40 年更适合收入起点不高、但成长预期明确的年轻家庭：先压低月供保住现金流，等收入提高后，再用 提前还贷 缩短实际还款期。想直观对比，把 商业贷款计算器 的期限从 30 年调到 40 年即可。

另外提醒：贷款期限还受「期限不超过 75 减借款人年龄」约束，45 岁申请最多仍只能贷 30 年。相关概念见 房贷 40 年新政 与 贷款年限与月供的关系。